.... Costruire casa             dal forum di www.archibagno.it  

PREMESSA
La realizzazione di questo VADEMECUM, nasce come risposta a tutti coloro che si accingono alla costruzione della propria casa, le indicazioni descritte non hanno valore legale ma puramente indicativo, frutto del sommario di prassi consolidata sui cantieri da noi visitati nel corso degli anni.

Per cortesia, rispondendo a questo messaggio potete darci nuove indicazioni per migliorare il VADEMECUM, nonchè descrivere le vostre esperienze, per aiutare chi si accinge alla costruzione della propria abitazione.

Andiamo a conoscere le varie figure e le loro competenze relative ad un cantiere di abitazione civile:

IL PROGETTISTA (come e quando contattarlo).
Prima ancora di cominciare a correre per le pratiche edilizie, è opportuno contattare il tecnico a cui volete affidare la progettazione dell'opera, possibilmente una persona con la quale si possa instaurare un buon feeling personale, in grado di ascoltare le proprie richieste, può essere un Geometra, un Perito Edile, un Architetto, oppure un Ingegnere civile.

Questo tecnico potrebbe anche non essere la stessa persona che vi seguirà anche l'aspetto pratico del cantiere (direzione lavori), ma molto spesso le due figure (progettista e d.l.) coincidono.

Gli si spiegano le proprie necessità funzionali, di design, ed economiche e sulla base di queste, lui stesso potrà provvedere all'esecuzione di un progetto che sarà realizzato dal frutto del compromesso tra le vostre richieste e le proposte del progettista, sempre poi fedele ai vincoli del piano regolatore del posto in cui si costruisce.

Il tecnico dovrà redigere un primo progetto preliminare, che voi, in quanto committenti, dovrete approvare.

Non stancatevi mai di dire al progettista quali sono le vostre eventuali perplessità sul progetto redatto: questi è qui per risolvere i vostri problemi e per progettare un qualcosa che piaccia a voi, quindi è molto raro che una prima stesura del progetto sia perfetta per le vostre esigenze.

Inoltre, modificare il progetto in fase di progettazione non costa nulla, mentre attuare delle modifiche in corso d'opera potrebbe essere estremamente costoso (ma non necessariamente), anche se bisogna partire dal concetto che il progetto perfetto non esiste e che delle modifiche in corso d'opera sono quasi inevitabili.


L'INGEGNERE - Chi è l'ingegnere e quali sono le sue competenze.
L'ingegnere è il professionista laureato in almeno uno dei diversi settori dell'ingegneria, abilitato all'esercizio della Professione in seguito al superamento di un esame di Stato ed iscritto ad un pubblico albo.

Egli quindi, si distingue per titoli e posizione professionale da un semplice laureato (o "dottore" come tutti coloro che possiedono un titolo di laurea) in Ingegneria, anche se erronamente le due figure tendono ad essere confuse nel linguaggio comune.

L'ingegnere usa la creatività, la tecnologia e la conoscenza scientifica per risolvere problemi pratici.

Il titolo di "ingegnere", secondo il DPR 328/2001 (norma che regola l'accesso ad alcune professioni in seguito alla riforma universitaria)[4], spetta a coloro i quali abbiano conseguito una laurea specialistica e abbiano superato l'esame di Stato per l'abilitazione alla professione di ingegnere, ed inoltre risultano iscritti presso il registro unico degli ingegneri.

I corsi di laurea attualmente attivati sono:
secondo il previgente ordinamento e dopo la "laurea specialistica":

a) per il settore civile e ambientale, nelle classi:
Classe 4/S - architettura e ingegneria edile - corso di laurea corrispondente alla Direttiva 85/384/CEE;
Classe 28/S - ingegneria civile;
Classe 38/S - ingegneria per l'ambiente e per il territorio.


L'ARCHITETTO - Chi è l'architetto e quali sono le sue competenze.
L'architetto è la figura professionale massimamente esperta della progettazione architettonica, del restauro dei monumenti, della pianificazione, dell'estimo in relazione alla costruzione di edifici e più in generale di spazi a livello architettonico e urbanistico.

È storicamente tra gli attori principali della trasformazione dell'ambiente costruito.

Gli architetti trovano impiego non solo nel campo dell'edilizia, ma anche in settori più o meno affini all'architettura, come l'arredamento, il design e la grafica.

La professione in Italia di un architetto
Per accedere alla professione di architetto in Italia sono richieste:

laurea in architettura o laurea in ingegneria edile/architettura 4/S come specificato nel DPR 328/2001)
abilitazione professionale, che si ottiene superando un esame di stato che consiste in due prove (scritta e orale).
iscrizione all'ordine professionale degli architetti.

L'ordine degli architetti - che a seguito di una recente riforma raccoglie anche i pianificatori (urbanisti), i paesaggisti e i conservatori dei beni storico-architettonici - è il supremo organo di tutela professionale, ed è organizzato su base provinciale (in base al luogo di residenza dell'architetto).

All'interno dell'ordine vi sono attualmente diverse classi e categorie, a seconda della specifica abilitazione.

Hanno diritto al titolo di dottore in architettura i laureati secondo i vecchi ordinamenti e quelli in possesso dell'attuale laurea quinquennale; gli stessi possono sostenere l'esame di abilitazione per il titolo di architetto, pianificatore, paesaggista e conservatore e consequenzialmente iscriversi all'ordine professionale nella sezione A.


L'ARCHITETTO Junior - Chi è l'architetto Junior e quali sono le sue competenze
I laureati dei nuovi ordinamenti con laurea triennale hanno diritto a sostenere l'esame di abilitazione per iscriversi alla sezione B.

Il loro titolo sarà quello di architetto junior, ed avranno alcune limitazioni nell'ambito professionale, ovvero potranno svolgere solo attività di collaborazione alle attività di progettazione degli architetti e degli ingegneri e solo relativamente a costruzioni civili semplici con l'uso di metodologie standardizzate.

La legge italiana riconosce prerogative equivalenti a quelle degli architetti anche agli ingegneri civili o edili regolarmente iscritti al rispettivo ordine, per quanto riguarda l'esercizio della professione.

Rimane campo esclusivo dell'architetto l'intervento su manufatti storico-architettonici vincolati dalla legislazione specifica.


IL GEOMETRA - Chi è il geometra e quali sono le sue competenze.
Il geometra è una figura professionale che opera prevalentemente nel settore edilizio, topografico ed estimativo.

Il Regio Decreto 11 febbraio 1929, n. 274 che istituisce, in sostituzione del perito agrimensore, tale professione in Italia, abilita il geometra all'espletamento di molteplici competenze tecniche, tra le quali la progettazione edile civile e rurale e la direzione dei lavori delle opere edili, le molteplici operazioni topografiche tra le quali la misurazione dei terreni e la stima di beni mobili ed immobili.

Le competenze professionali del Geometra
Secondo l'articolo 16 del R.D. n.274/1929, le competenze professionali del geometra sono così stabilite:

a) operazioni topografiche di rilevamento e misurazione, di triangolazioni secondarie a lati rettilinei e di poligonazione, di determinazione e verifica di confini; operazioni catastali ed estimi relativi;
b) operazioni di tracciamento di strade poderali e consorziali ed inoltre, quando abbiano tenue importanza, di strade ordinarie e di canali di irrigazione e di scolo;
c) misura e divisione di fondi rustici;
d) misura e divisione di aree urbane e di modeste costruzioni civili;
e) stima di aree e di fondi rustici, anche ai fini di mutui fondiari e di espropriazione, stima dei danni prodotti ai fondi rustici dalla grandine o dagli incendi, e valutazione di danni colonici a culture erbacee, legnose, da frutto, da foglia e da bosco.

È fatta eccezione per i casi di notevole importanza economica e per quelli che, per la complessità di elementi di valutazione, richiedano le speciali cognizioni scientifiche e tecniche proprie dei dottori in scienze agrarie;

f) stima, anche ai fini di mutui fondiari e di espropriazione, di aree urbane e di modeste costruzioni civili; stima dei danni prodotti dagli incendi;
g) stima di scorte morte, operazioni di consegna e riconsegna dei beni rurali e relativi bilanci e liquidazioni; stima per costituzione ed eliminazione di servitù rurali; stima delle acque irrigue nei rapporti dei fondi agrari serviti. È fatta eccezione per i casi di notevole importanza economica e per quelli che, per la complessità di elementi di valutazione, richiedano le speciali cognizioni scientifiche e tecniche proprie dei dottori in scienze agrarie;
h) funzioni puramente contabili ed amministrative nelle piccole e medie aziende agrarie;
i) curatele di piccole e medie aziende agrarie, in quanto non importino durata superiore ad un anno ed una vera e propria direzione tecnica; assistenza nei contratti agrari;
l) progetto, direzione, sorveglianza e liquidazione di costruzioni rurali e di edifici per uso d'industrie agricole, di limitata importanza, di struttura ordinaria, comprese piccole costruzioni accessorie in cemento armato, che non richiedono particolari operazioni di calcolo e per la loro destinazione non possono comunque implicare pericolo per la incolumità delle persone; nonché di piccole opere inerenti alle aziende agrarie, come strade vicinali senza rilevanti opere d'arte, lavori d'irrigazione e di bonifica, provvista d'acqua per le stesse aziende e riparto della spesa per opere consorziali relative, esclusa, comunque, la redazione di progetti generali di bonifica idraulica ed agraria e relativa direzione;
m) progetto, direzione e vigilanza di modeste costruzioni civili;
n) misura, contabilità e liquidazione delle costruzioni civili indicate nella lettera m);
o) misura, contabilità e liquidazione di lavori di costruzioni rurali sopra specificate;
p) funzioni peritali ed arbitramentali in ordine alle attribuzioni innanzi menzionate;
q) mansioni di perito comunale per le funzioni tecniche ordinarie nei Comuni con popolazione fino a diecimila abitanti, esclusi i progetti di opere pubbliche d'importanza o che implichino la risoluzione di rilevanti problemi tecnici.


I RAPPORTI CON LA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE
Una volta che il progetto è di vostro gradimento, si può procedere alla seconda fase, che è quella dei rapporti con la pubblica amministrazione.

Ovviamente, in fase preliminare, il progettista che avete incaricato della progettazione si deve essere informato, sempre presso la P.A., di quello che si può fare e quello che non si può fare.

I vincoli normativi sono tantissimi, dal regolamento edilizio del Comune fino ai piani paesistici provinciali o regionali: un buon tecnico deve saper interpretare questi documenti e capire come muoversi al loro interno.

Il progetto viene presentato agli uffici della pubblica amministrazione, in attesa di approvazione (è sempre compito del tecnico progettista).

Il responsabile di eventuali rifiuti da parte dell'amministrazione è il progettista dell'opera, anche se a volte si "prova" a chiedere l'autorizzazione per un progetto, magari molto articolato, che potrebbe essere rifiutato: tutto questo deve essere preventivamente discusso con il committente che deve accettare il "rischio" (si pagano, in questo caso, a vuoto le varie tasse correlate al permesso di costruire).


LA DIA - Cosa è e a cosa serve
La Denuncia di inizio attività è stata introdotta per facilitare le procedure urbanistiche per l'esecuzione di alcuni interventi edilizi.

Nata con l'art. 26 della L. 47/85, per l'esecuzione di sole opere interne, è diventata oggi uno strumento di molto più ampia applicazione ed è regolamentata dagli art. 22 e 23 del Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R.380/2001).

Si tratta di un titolo che permette di eseguire soprattutto interventi di trasformazione su edifici esistenti.

INTERVENTI SOGGETTI A D.I.A.
Ecco un elenco di lavori che si possono effettuare con presentazione di D.I.A.:

interventi di manutenzione straordinaria;

interventi di restauro e risanamento conservativo;

interventi per l'eliminazione delle barriere architettoniche;

varianti al Permesso di costruire, che non comportino aumento di superfici e volumi o cambiamento della sagoma;

opere interne, come una diversa disposizione delle tramezzature, senza aumento di superfici e volumi;

aree per l'attività sportiva, senza realizzazione di volumi (ad es. campetto da calcio senza spogliatoi e servizi igienici);

realizzazione di tettoie aperte, gazebo o piccoli locali per gli attrezzi;

opere per l'installazione di impianti tecnologici, come tutti i lavori necessari per l'installazione di pannelli solari o fotovoltaici.

COME PRESENTARE LA D.I.A.
Così come per il Permesso di Costruire, è necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra), che predisponga gli elaborati grafici di progetto e una relazione tecnica, che asseveri la conformità delle opere che si vanno a realizzare alla strumentazione urbanistica locale, il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie.

Se l'edificio su cui si intende intervenire è vincolato, cioè presenta interesse storico o artistico, va richiesto un nulla osta preventivo agli enti preposti.

E' importante anche comunicare preventivamente il nominativo dell'impresa a cui si intendono affidare i lavori.

La denuncia va presentata 30 giorni prima dell'effettivo inizio dei lavori, al termine dei quali si possono cominciare i lavori senza attendere alcun permesso. Durante questo periodo, il Comune può sospendere i termini per richiedere ulteriore documentazione.

La D.I.A. è valida per tre anni. Al termine dei lavori, il tecnico dovrà presentare un certificato di collaudo finale che attesti la conformità delle opere eseguite al progetto presentato.

LA DOCUMENTAZIONE
Oltre ai documenti già citati, va presentata ulteriore documentazione:

domanda a firma del richiedente redatta su apposita modulistica predisposta dal Comune;

copia del titolo di proprietà;

documentazione fotografica;

eventuali altri documenti richiesti dal comune.

COSA SI PAGA
La maggior parte delle opere soggette a D.I.A. sono di tipo non oneroso, quindi è sufficiente pagare i diritti di segreteria previsti dal Comune.
Per determinati interventi, come la realizzazione di autorimesse pertinenziali, alcune normtive regionali consentono che la D.I.A. sostituisca il Permesso di Costruire. In questi casi sono dovuti gli oneri concessori previsti.

Per quanto riguarda le spese tecniche, bisogna ricordare che la parcella del professionista sarà comprensiva di:
progettazione;

direzione lavori;

eventuale riaccatastamento.


Suggerimenti ed argomenti correlati
L'operazione di spostare una porta lungo un muro è una di quelle lavorazioni che sta in bilico nell'interpretazione normativa tra la manutenzione ordinaria e la manutenzione straordinaria.

La differenza tra queste due definizioni normative è cruciale, perchè le opere di manutenzione ordinaria non richiedono la dia, mentre quelle di manutenzione straordinaria si.

Ogni Comune, grazie all'autonomia amministrativa, deve decidere, ogni volta che se ne presenti la questione, quali delle opere che sono "in bilico" ricadano nell'una o nell'altra categoria di lavorazioni, e quindi quali opere ricadono nell'obbligo di presentare la DIA e quali no.

Per esempio, il Comune di Roma, con ordine di servizio interno di qualche anno fa, stabilì specificatamente che anche lo spostamento di una porta ricadeva nella manutenzione straordinaria, e quindi nelle opere riconducibili a DIA.

E' anche vero che è una lavorazione talmente irrisoria che anche se venissero a fare il controllo e se ne accorgessero, non ti direbbero nulla.

Comunque per fare la DIA devi interpellare un tecnico iscritto al relativo ordine professionale (geometra, architetto, ingegnere, perito edile) che penserà a fare tutto l'iter burocratico di rito.

FASI LEGALI PER INIZIO CANTIERE
a) Appena redatto il progetto presentare la pratica di concessione edilizia in comune per l'approvazione ed attendere l'ok prima di iniziare i lavori, la concessione andra' consegnata alle imprese che lavoreranno nel cantiere come pure la dichiarazione dell'aliquota iva agevolata del 10%

b) Richiesta in comune per le varie utenze (luce, acqua, gas)

c) Va fatta pure una comunicazione di ristrutturazione per i servizi ambientali, infatti ora si paga una tassa di cantiere ( a nostro carico)


PREVENTIVI E CAPITOLATI
Innanzi tutto è fondamentale che sappiate esattamente quanto volete ma soprattutto quanto potete spendere, evitate di fare perdere tempo e denaro già fin dall'inizio partendo proprio dalla fase del preventivo di spesa, nonchè progettuale.

Si partirà, con la creazione di un capitolato redatto dal vostro progettista, ed il relativo computo metrico presentato da parte dell'impresa costruttrice per visionare tempi e costi da affrontare, salvo imprevisti di cantiere durante la costruzione (da tenere sempre in considerazione perchè saranno sempre presenti).

A meno di casi particolari, NON rivolgetevi mai direttamente ad un impresa costruttrice per fare eseguire il progetto da loro. Spesso non hanno delle risorse umane interne in grado di eseguire progetti di qualità, l'impresa potrebbe fare dei progetti che fanno comodo a lei e non al cliente, come per esempio lavorazioni particolarmente complesse (pensiamo soprattutto ai progetti di restauro o - ultime news, (VEDI TERREMOTO IL ABRUZZO) - ai progetti per il consolidamento statico: si possono proporre lavorazioni costosissime ma spesso inutili), e, anche per questo, non conviene rivolgersi direttamente a loro.


Una volta redatto il progetto preliminare, è possibile passare già ad un primo livello esecutivo, di cui il capitolato d'opere è parte integrante.

Il capitolato d'opere può essere sottoposto a diverse imprese per valutare i costi in via preventiva.

Una volta che avete scelto l'impresa, questa sarà vincolata al capitolato redatto dal vostro progettista (anche per questo è importante che l'impresa venga contattata in un secondo tempo, e non in prima battuta) e quindi voi sarete intrinsecamente tutelati contro le eventuali truffe (consistenti nel proporre, in corso d'opera, delle lavorazioni costose e inutili, o nel "sovraccaricare" i costi delle lavorazioni extra) che alcune imprese meno serie talvolta praticano.

INIZIO LAVORI: FIGURE PROFESSIONALI
Complimenti!
Il vostro progetto è stato approvato dal Comune e, quindi, potete cominciare i lavori nei tempi previsti dalla legge.

E' quindi arrivato il momento di nominare due figure professionali che, affiancandosi al progettista, vi accompagneranno per il resto dei lavori:
Il direttore dei lavori ed il responsabile per la sicurezza in cantiere


D.L. - DIRETTORE DEI LAVORI - Chi è il direttore dei lavori e quali sono le sue competenze.
Il Direttore dei Lavori è la figura professionale scelta dal committente con lo scopo di seguire l'andamento regolare del cantiere,
è il responsabile della vigilanza delle imprese in cantiere perchè seguano le indicazioni progettuali e di direzione lavori.

La sua responsabilità nei vizi è limitata ad una cattiva d.l. (non aver vigilato il cantiere, non aver segnalato alla committenza la non conformità dell'opera eseguita o in fase di esecuzione).

L'emendamento del vizio sta alla committenza che o farà rifare il lavoro non coforme a regola d'arte, o ne farà fare uno riparatore concordato di eguale soddisfazione, o accetterà la non conformità andando a decurtare un importo imputabile al vizio (solitamente il valore del lavoro per la rimessa in pristino + il valore di svalutazione dell'immobile a causa di quel vizio se sussiste) dall'importo del contratto d'appalto all'impresa esecutrice.

Oltre alla corretta esecuzione del progetto redatto dal progettista, il DIRETTORE DEI LAVORI si accolla anche tutta una serie di responsabilità corollarie, legate al rispetto di tante piccole norme, tra cui quelle sulla sicurezza (assieme al coordinatore per la sicurezza) e quelle igienico-sanitarie (se, per caso, nel cantiere scappassero fuori elementi di amianto o cose del genere).

Deve essere una persona di VOSTRA fiducia, quindi non legata all'impresa esecutrice (salvo casi particolari): molto spesso, nelle piccole costruzioni e nelle ristrutturazioni,la figura coincide con quella del progettista.

Questa figura può essere un geometra, un perito industriale, un ingegnere o un architetto.

I compiti del Direttore dei Lavori sono molteplici e sono:

La redazione dei SAL (Stato Avanzamento Lavori );
La vidimazione di eventuali modifiche tecniche migliorative del progetto;
E' il responsabile della vigilanza delle imprese in cantiere perchè seguano le indicazioni progettuali e di direzione lavori;
La stesura dei verbali di riunione e di eventuali ordini di servizio;
Il rilascio di eventuali certificati che possono essere quelli di corretta posa in opera, di corretta esecuzione dei lavori o altri previsti dalla legge.

Bene, le ditte sono state scelte a questo punto va cercato un direttore dei lavori e un responsabile della sicurezza.
molto importante e' mettersi a norma con la sicurezza del cantiere incaricando appunto un addetto e comunicare sempre i nuovi addetti che vi lavoreranno all'interno.


IL RESPONSABILE PER LA SICUREZZA - Chi è il responsabile della sicurezza e quali sono le sue competenze.
Il responsabile per la sicurezza in fase di progettazione e di esecuzione.
In base al recente d.lgs. 81/08, tutte le opere che richiedono il permesso di costruire sono soggette a una serie di norme e di procedure burocratiche che devono essere svolte dai responsabili per la sicurezza in fase di progettazione (il progetto esecutivo cantierabile deve essere realizzato a quattro mani, dal progettista e dal resp. sicur. in fase prog.) e in fase di esecuzione (questa figura sorveglierà il cantiere e redigerà un piano di sicurezza che l'impresa dovrà rispettare).

Purtroppo questa legge, seppure adeguata alle esigenze dei cantieri edili molto grandi, crea più problemi che altro nei piccoli cantieri di nuova costruzione ma ancor più di ristrutturazione dell'esisitente.

I responsabili per la sicurezza possono anche essere interni all'impresa esecutrice, ma è sempre bene controllare anche di persona, perchè anche il committente ha delle responsabilità connesse alle attività di cantiere che, se disattese, possono portare a denunce penali.

In caso di nuova costruzione, poi, sarà necessario redigere ed allegare al progetto consegnato al comune i progetti dei vari impianti (in particolare l'elettrico, ma anche quello antincendio se previsto), che devono essere redatti da tecnici qualificati (di fatto, come si vede, è impossibile che una sola persona riesca ad assumere tutti questi ruoli: è quindi importante far riferimento ad un unico tecnico di nostra fiducia - in genere il progettista - che deve essere in grado di coordinare tutte le altre professionalità necessarie).


L'IMPRESA COSTRUTTRICE - Innanzi tutto vediamo di conoscere alcune figure che animeranno il cantiere.
Chi è il costruttore e quali sono le sue competenze.
Il cantiere edilizio

L'organizzazione del cantiere edilizio si divide in due fasi:

la preparazione della zona di lavoro
distribuzione logistica dei macchinari fissi
ricevimento dei materiali
controllo dei materiali
deposito dei materiali
il ciclo costruttivo
lavori preparatori e accessori di sterro
lavori di erezione impalcature
posa in opera dei materiali
Particolare attenzione viene rivolta alle macchine per ridurne le discontinuità di utilizzazione; con percorsi interni minimi e contemporaneamente agevoli ad autocarri e macchinari. Il notevole sviluppo dell'edilizia e la conseguente necessità di eseguire rapidamente sia i lavori sia le costruzioni progettate hanno richiesto un uso sempre più diffuso degli elementi prefabbricati.


CAPOCANTIERE - Chi è il capocantiere e quali sono le sue competenze.
Il capocantiere è la figura che coordina le maestranze in un cantiere edile. Può essere un operaio di 4° livello o un geometra o, più raramente, un ingegnere o un architetto.

Compiti del capocantiere
Tra i vari compiti che spettano al capocantiere se ne elencano alcuni:

Gestione degli operai;
Gestione degli approvvigionamenti;
Verifica del corretto avanzamento del cantiere come da progetto;
Controllo del materiale in entrata ed in uscita dal cantiere;
Verifica del rispetto delle norme di sicurezza;
Coordinamento col direttore di cantiere al fine di reperire informazioni utili alla compilazione dello Stato Avanzamento Lavori (SAL - Stato Avanzamento Lavori );
Interazione con il al fine di garantire la buona esecuzione dei lavori.


LE MAESTRANZE (artigiani) - vediamo di conoscere alcune figure che animeranno il cantiere.

Le professioni più tipiche che caratterizzano un cantiere edilizio (in ordine logico nella catena di produzione) sono:

Il direttore dei lavori, si assicura che le indicazioni del progetto vengano attuate correttamente.

Il capo cantiere, coordina le attività di cantiere, avvalendosi di capisquadra e di assistenti di cantiere.

Il carpentiere e il ferraiolo preparano le strutture dei pilastri, delle travi e dei solai.

I muratori realizzano i muri perimetrali ed i tramezzi interni

Gli impiantisti realizzano le opere idrauliche, elettriche, di lattoneria nelle varie fasi di lavorazione

I pontisti si occupano del montaggio e smontaggio dei ponti di servizio.

Gli operai specializzati per i sottofondi si dedicano alla realizzazione di manti insonorizzanti e massetti.

I trabuccanti si occupano delle finiture dei muri con intonaco.

I piastrellisti si occupano delle finiture dei pavimenti con piastrelle o palchetti, e dei muri con piastrelle.

I serramentisti montano porte e finestre.

I decoratori verniciano muri, serramenti e arredi.

I vetrai montano i vetri su porte, finestre e balconi
(si trascurano altre professioni considerate meno tipiche dei cantieri edili).


IL CONTRATTO D'APPALTO
Non è affatto sbagliato stipulare un contratto anche con il progettista o con il vostro tecnico di riferimento e soprattutto fatevi fare dall'impresa costruttrice un computo metrico il più preciso e particolareggiato possibile.

A questo punto con tutti i preventivi alla mano, possiamo capire ( meglio assieme al vostro tecnico che ne sa più di voi), chi scegliere e la cifra esatta che dovremo spendere, (attenzione ai costi occulti!!)

Una volta scelta l'impresa, fategli controfirmare per accettazione il capitolato da questa prezzato, e allegate il tutto ad un contratto d'appalto che stipulerete.

Nel contratto saranno evidenziate le responsabilità delle varie parti (compreso il progettista e, se già selezionati, il direttore lavori e il responsabile della sicurezza): più sarà approfondito e specifico il contratto e minori saranno le possibilità di trovarsi in situazioni ambigue.

Importante è inserire nel contratto le varie procedure in caso, per esempio, di lavorazioni extra non previste all'inizio.


RICHIESTA DEL MUTUO ALLE AZIENDE DI CREDITO
E' fondamentale che sappiate esattamente quanto volete ma soprattutto quanto potete spendere, se fate u mutuo, considerate di tenere da parte almeno un 20% per le spese impreviste, perchè purtroppo ci saranno.

Una volta deciso di voler acquistare casa, farsi fare diversi preventivi dalla aziende di credito e verificare quello piu' conveniente
le formule sono diverse ed e' una scelta soggettiva (tasso variabile, tasso fisso, rata fissa con tasso variabile, misto etc), anche qui attenzione ai costi occulti!!

- Costo apertura conto
- Polizza incendio e furto (alcune la richiedono in forma annuale, eltre una tantum), magari da moltiplicare per due se si è in coppia.
- Polizze sulla vita obbligatorio magari da moltiplicare per due se si è in coppia.
- l'ISC - indice di costo sintetico (o TAEG) che include oltre al tasso e lo spread tutti i costi

Recati in filiale occhio ai costi nascosti:

ad esempio:

- apertura conto (lo chiedono quasi tutti ma gli altri lo fanno a costi più bassi)
- polizza incendio e furto (130€ anno x 20 anni contro 800 una tantum di altre)
- polizze sulla vita obbligatorio per tutti (50€ al mese per ciascuno per 20 anni)


LA FIRMA DEL CONTRATTO DI ACQUISTO CON IL COSTRUTTORE
Una volta scelta l'impresa, fategli controfirmare per accettazione il capitolato da questa prezzato, e allegate il tutto ad un contratto d'appalto che stipulerete. Nel contratto saranno evidenziate le responsabilità delle varie parti (compreso il progettista e, se già selezionati, il direttore lavori e il responsabile della sicurezza): più sarà approfondito e specifico il contratto e minori saranno le possibilità di trovarsi in situazioni ambigue.

Importante è inserire nel contratto le varie procedure in caso, per esempio, di lavorazioni extra non previste all'inizio.

Non è affatto sbagliato stipulare un contratto anche con il progettista o con il vostro tecnico di riferimento.

Prima di tutto ciò, contattare un NOTAIO, che provvederà ad effettuare tutte le verifiche e visure di rito, come la:

Visura
Pratica catastale
Specificate sul capitolato dimensioni, finiture, marche ecc.
Se il capitolato è misero correggetelo e discutetelo di nuovo.
Se non ve lo permettono, non comprate.


IL CANTIERE (buone norme per seguirlo man mano).
E' buona norma, capire cosa si vuole da subito, quindi è bene arrivare alla firma contrattuale con l'impresa cercando di avere ben in mente tutto quello che si vuole, dal tipo di pavimentazioni, bagni, tipologia di impianti, e finiture varie.

Tutto questo perchè, se ci si affida totalmente alle forniture dell'impresa, c'è il rischio di rimanere strozzati in prezzi un po' fuori dal mercato (prezzi elevati), nel senso che magari direttamente potete accedere a forniture con prezzi inferiori, saltando un passaggio se non adirittura due.

Se decidete di provvedere all'arredamento per esempio del bagno, delle pavimentazioni, delle tinteggiature, dei serramenti, ecc, dovete chiederlo prima della firma del contratto, se potete svincolarvi dall'impresa, ad essa verrà richiesto di provvedere ai montaggi ed installazioni, salvo richieste diverse da parte del costruttore.

Generalmente solo in quella sede e sempre solo prima della firma poteve avanzare la richiesta di svincolo per la gran parte di materiali forniti, che non sono soggetti a certificazioni particolari, in quanto spesso accade che in corso d'opera, alla classica richiesta di sostituire un tipo di pavimentazione, un serramento oppure un sanitario del bagno (parliamo del fuori capitolato), l'impresa costruttrice vi strozzi con richieste di prezzo esose e fuori dal buon senso.

Siate gentili con i muratori, portategli qualche bevanda fresca di tanto in tanto e non stressate il capomastro più di tanto.

Con la gentilezza si ottiene un trattamento migliore. Anche economico a volte...

Se parliamo di un cantiere veramente importante a livello di costi, è buona norma (oltre al direttore dei lavori che è il responsabile in primis di tutto ciò che vì accade in cantiere), avere la figura del geometra di cantiere, che deve essere presente almeno tre volte al giorno (mattina, pomeriggio, e sera), per controllare che il progetto sia seguito alla lettera.

La sua presenza ha si un costo importante sul vostro portafoglio, ma alla fine vi permetterà di dormire sonni tranquilli, risparmiare soldi e grattacapi.

E' chiaro che questa figura deve essere ultra competente.

Occorre un permesso per entrare in cantiere, quindi bisogna essere muniti dell'apposito tesserino rilasciato dall'impresa costruttrice, scarpe antifortunistiche e casco, le nuove normative sono rigorosissime in merito, (qui ci metterei la normativa)

Andateci il più possibile, annotate tutto, fotografate, se c'è qualcosa che non vi convince, contattate il responsabile di cantiere ed il vostro tecnico, più sarete presenti, meno danni subirete e meno litigherete.


LA RISOLUZIONE DEGLI ERRORI DI CANTIERE. (a chi affidarsi, a chi riferire...).
Se ci si e' affidati ad un tecnico riferire sempre tutto in modo che sia tutto monitorato, fate foto e possibilmente segnalate verbalmente, ma soprattutto in forma scritta, anche via mail o fax, altrimenti strada facendo, c'è il forte rischio che passi il tutto in sordina, poi diventa difficile dimostrare certi fatti realmente accaduti.


L'ELETTRICISTA - Chi è e quali sono le sue competenze.
Per elettricista si intende un addetto operativo, operaio o artigiano, che realizza e posa gli apparati di distribuzione dell'energia elettrica in un sito produttivo (fabbrica, stabilimento, magazzino) o in una civile abitazione.

La crescente diffusione ed utilizzazione di apparati alimentati ad energia elettrica per l'illuminazione, per la forza motrice, o per gli apparecchi elettrodomestici, ha aumentato esponenzialmente la necessità di posa e collocazione di dispositivi elettrici come cavi di alimentazione, prese di forza, quadri di controllo, interruttori ed altri.

In Italia l'entrata in vigore della Legge DM n. 37 del 22 gennaio 2008 ha reso obbligatorio che ogni intervento sugli impianti elettrici sia eseguito da personale specializzato con adeguati requisiti tecnico professionali, ovvero l'abilitazione.

L'installatore elettrico è perciò un tecnico in grado di installare un impianto elettrico, cioè praticamente progettare lo schema dell'impianto, reperire i materiali e provvedere al loro fissaggio, assemblaggio, collegamento, prova funzionale e collaudo.

Per impianti che superano certe dimensioni è necessario un formale progetto redatto da un professionista abilitato nella materia, il quale ne certifica il rispetto delle norme tecniche ritenute accettabili.

L'installatore, inoltre, per poter esercitare la propria attività deve essere riconoscito da un ente terzo quale è la camera di commercio che ne verifica le capacità professionali.[senza fonte] In Italia queste capacità professionali sono definite dalla Legge DM n. 37 del 22 gennaio 2008

L'installatore da un punto di vista giuridico può operare da solo come artigiano oppure costituirsi in società, può quindi avere dei dipendenti ed operare con una struttura. L'installatore elettrico in ogni caso deve avere sempre delle competenze tecniche acquisite con l'esperienza e/o con la formazione ed è sempre responsabile di quello che installa; a tal proposito, la Legge DM n. 37 del 22 gennaio 2008 definisce il ruolo del responsabile tecnico che ogni impresa elettrica, individuale o societaria che sia, deve avere.

Il responsabile tecnico, tra l'altro, è colui che deve possedere i requisiti previsti dalla Legge DM n. 37 del 22 gennaio 2008 e deve essere dichiarato alla camera di commercio locale, ed è quello che poi firmerà la dichiarazione di conformità insieme all'amministratore se figura diversa dal responsabile tecnico.


L'IDRAULICO - Chi è e quali sono le sue competenze.
GLI IMPIANTI IDRAULICI E DI CONDIZIONAMENTO
La climatizzazione di un ambiente confinato consiste nell'insieme di operazioni effettuate per consentire condizioni termoigrometriche adeguate all'utilizzo di quell'ambiente da parte dell'uomo, a qualsiasi condizione climatica esterna, in ogni periodo dell'anno.

La climatizzazione di un ambiente comprende, in relazione alle caratteristiche del clima esterno e dell'attività interna (con relativa produzione di calore endogeno), le seguenti funzioni: riscaldamento o raffrescamento, ventilazione con o senza filtraggio dell'aria, umidificazione o deumidificazione.

I sistemi di climatizzazione sono composti, in linea generale, dai seguenti sottosistemi:

centrale di produzione/trasformazione energetica (produzione di calore o refrigerazione);
rete di distribuzione dei fluidi vettore (acqua, aria, gas refrigeranti);
terminali di diffusione (a convezione, conduzione, irraggiamento).

Le caratteristiche e le efficienze di tali sottosistemi dipendono dalla funzione e dalle dimensioni dell'impianto.

Dal punto di vista distributivo-funzionale, si distinguono:

impianti centralizzati, con un'unica unità di produzione di calore/refrigerazione, connessa ai terminali di stanza da una rete di distribuzione gerarchizzata (generalmente a tutt'aria, se termica e di refrigerazione, ad acqua con terminali radianti, se per riscaldamento);
impianti de-centralizzati, con unità di produzione di calore ("caldaiette") o refrigerazione (condizionatori) o misti, per singole abitazioni o stanze.
Dal punto di vista delle fonti energetiche utilizzate e dell'approccio rispetto alla sostenibilità ambientale, la climatizzazione può essere:

artificiale, se basata interamente su fonti non rinnovabili, quali i combustibili fossili (per riscaldamento) o l'elettricità (per raffrescamento e ventilazione);
naturale (o bioclimatizzazione), se basata sull'utilizzo di risorse rinnovabili e di sistemi di riscaldamento solari, attivi (collettori solari) o passivi (serre, pareti ad accumulo), di ventilazione naturale, di raffrescamento passivo (microclimatico, geotermico, evaporativo, radiativo), ad esempio nelle fasi di progettazione, realizzazione e gestione di un green building;
ibrida, se utilizza entrambi i tipi precedenti, in modo integrato (nello spazio e nel tempo).


GLI IMPIANTI DI RISCALDAMENTO
Gli impianti di riscaldamento per le abitazioni, si suddividono in:

Riscaldamento con radiatori (sistema tradizionale).
Pannelli radianti a pavimento
Pannelli radianti a parete (o con listello radiante a battiscopa)
Pannelli radianti a soffitto

Sebbene siano chiamati "pannelli radianti", il calore scambiato per irraggiamento è trascurabile rispetto a quello scambiato per convezione; infatti il fenomeno dell'irraggiamento termico è preponderante rispetto agli altri modi di scambio di calore solo a temperature elevatissime (ad esempio le temperature prodotte all'interno degli altoforni o dal Sole).

Il principio si basa sulla circolazione di acqua calda a bassa temperatura (in genere tra i 30°e i 40 °C) in un circuito che si sviluppa coprendo una superficie radiante molto elevata.

Le disposizioni possibili delle tubazioni sono tre:
a spirale (o chiocciola), dove i tubi di mandata viaggiano paralleli a quelli di ritorno,
a serpentina, dove i tubi vengono posati a zig-zag
a griglia, con tubi paralleli compresi tra due grossi collettori.

Nel settore residenziale sono usati solo i primi due sistemi; mentre il terzo, ormai in disuso, è applicabile per riscaldare grosse aree (es. capannoni).


VANTAGGI
Moto convettivo
Rispetto ai tradizionali corpi scaldanti, cioè i radiatori, il pavimento radiante ha i seguenti vantaggi:

Minori costi di esercizio: è un sistema a bassa temperatura, con l'acqua che circola a circa 28-40 °C all'interno delle tubazioni (nei comuni caloriferi: 70-80 °C).

Oltre a questo, è possibile collegare l'impianto ad un pannello solare, riducendo ulteriormente i costi del riscaldamento (la cui entità dipende dall'impianto e dalla tipologia di locali).

I costi ed i consumi si riducono ulteriormente accoppiando il sistema ad una moderna caldaia a condensazione.

Libertà nell'arredo: la presenza di caloriferi può limitare la creatività progettuale degli architetti.

Al contrario, con i pavimenti radianti si liberano spazi e si può sfruttare ogni angolo del locale.


SVANTAGGI
Analogamente, il sistema a pannelli radianti presenta alcuni svantaggi da tenere presenti:

Spessori del pavimento:

i pannelli radianti richiedono uno spessore supplementare di 7-10 cm sul pavimento, che possono risultare problematici durante le ristrutturazioni.

Questo sistema andrebbe realizzato contestualmente alla fase costruttiva dell'abitazione.

Esistono comunque dei sistemi radianti a secco che contengono gli spazi di installazione e sono adatti alle ristrutturazioni.

Costi di realizzazione superiori: sono più elevati poiché è presente più materiale e maggiore risulta la relativa manodopera.

Necessità di una progettazione accurata e personalizzata: temperature superficiali del pavimento che si discostano dall'ottimale anche solo di qualche grado possono risultare non gradite agli occupanti del locale (discomfort).

Pannelli radianti a parete
Questi pannelli radianti vengono installati nelle pareti del locale rivolte verso l'esterno:

con questo accorgimento si limitano le dispersioni termiche, dal momento che sotto le tubazioni vengono inseriti gli isolanti, e vengono annullate o ridotte le differenze di temperatura tra pareti calde e pareti fredde.

La superficie occupata dalla parte radiante delle pareti dipende dalla temperatura di progetto (più alta rispetto ai sistemi a pavimento), ma in genere varia da 1/3 a 1/2 della superficie calpestabile. Le tubazioni non si estendono oltre i 2 metri d'altezza.

Un sistema di riscaldamento simile è quello a battiscopa.

All'interno di uno speciale battiscopa circolano piccole tubazioni (spesso di rame con alettature in alluminio) in cui scorre acqua calda.

L'aria che entra in contatto con il tubo si surriscalda, esce da una fessura superiore del battiscopa e sale lambendo la parete; quest'ultima a sua volta si scalda e irraggia calore verso l'interno della stanza.


TECNICHE BASE DI REALIZZAZIONE
La posa dei pannelli radianti a parete è più semplice rispetto a quelli a pavimento, anche se ne ricalca i principi fondamentali.

Sopra la parete viene posato l'isolante su cui vengono fissati i tubi;

su questi vengono stesi strati di intonaco cementizio, che li ricoprono completamente.

Una rete portaintonaco e la realizzazione della finitura superficiale completano l'opera.


VANTAGGI
Il riscaldamento a parete presenta alcuni vantaggi rispetto a quello a pavimento:

Installazione più semplice: sono addirittura disponibili sul mercato moduli pre-assemblati o pre-piegati.

Inerzia termica minore: una volta messe in funzione, le pareti radianti cominciano a riscaldare prima, essendoci meno spazio tra tubo e parete, e circolando acqua a temperatura più alta.

Benessere più elevato: il corpo umano si sviluppa in verticale e riceve meglio il calore da una parete.

Possibilità di raffrescamento: i pannelli a parete, con opportune modifiche possono essere predisposti per il raffrescamento estivo, facendo scorrere acqua fredda all'interno delle tubazioni.

Per evitare fenomeni di condensa, è necessario tenere sotto controllo l'umidità del locale.


SVANTAGGI
Bisogna tenere conto anche di alcuni svantaggi:

Limiti nell'arredamento: ovviamente non si possono mettere mobili voluminosi contro le pareti radianti.
Bisogna conoscere il percorso delle tubazioni quando si effettuano interventi sulle pareti.
Insufficienza negli ampi spazi: se il locale è relativamente grande, lontano dalle pareti radianti il calore percepito può risultare insufficiente.
Pannelli radianti a soffitto

Bisogna distinguere tra due tipologie:

i pannelli radianti classici e le termostrisce radianti.

I pannelli radianti a soffitto sono in genere costituiti da moduli metallici o in cartongesso di varia forma appesi al soffitto: si tratta di pannelli a vista al di sopra (o all'interno) dei quali è installato il tubo.

Molto più raro è il caso delle tubazioni annegate direttamente nella struttura del solaio.

Sono per lo più usati per il raffrescamento (si parla in questo caso di soffitti freddi): infatti le condizioni di benessere ottimale prevedono che la temperatura a livello dei piedi sia lievemente superiore rispetto alla testa.

Per questo motivo, nel caso del riscaldamento, le temperature massime ammissibili dipendono fortemente dalla altezza di installazione.

L'altro tipo di riscaldamento a soffitto è quello delle termostrisce radianti, applicate in ambienti molto estesi e con altezze rilevanti, come magazzini, depositi, capannoni industriali, ecc.

Si differenziano dai classici pannelli radianti visti sopra per la loro limitata area superficiale e le alte temperature di esercizio (anche qualche centinaio di gradi).

TECNICHE BASE DI REALIZZAZIONE
I pannelli radianti a soffitto più comuni sono composti da moduli dentro cui sono attaccate le tubazioni.

I tubi vengono collegati tra loro oppure a dei collettori e sono separati dal soffitto da uno strato isolante; i moduli sono dotati di clips di fissaggio e possono avere una superficie liscia o corrugata.

Nelle termostrisce radianti l'impianto è costituito da un bruciatore esterno collegato a una condotta (a forma di tubo o di nastro), dentro cui passano i gas combusti e che si snoda all'interno dell'edificio.


VANTAGGI
Trasporto di calore meno ostacolato:

il pannello a soffitto non è ostacolato da arredi e non presenta la necessita di intervenire sul pavimento/basamento dello stabile, (cosa non di poco conto se si considera la natura costruttiva e il campo di utilizzo dei capannoni industriali, dove sono spesso presenti dei macchinari in numero, peso ed ingombro elevato).


SVANTAGGI
Hot head effect: non si possono superare certe temperature a livello della testa, che creerebbero situazioni di disagio.

Come tutti gli impianti, ci sono i pro e contro.

Bisogna partire iniziando col porsi due domande fondamentali:

a) Esco di casa alla mattina e rientro solo alla sera? Sconsiglio in questo caso il riscaldamento a pavimento.

b) Passo parecchio tempo a casa? Consiglio l'impianto di riscaldamento a pavimento...


Se mi identifico con la domanda "a"

Posso utilizzare un sistema tradizionale basato sul classsico termosifone in sostanza l'impianto più semplice ed economico è composto da una caldaietta e un paio di radiatori. nessun problema di gestione, bassi costi di maniutenzione, spese per il combustibile relativamente contenute se non si esagera con le temperature è un impianto a portata di tutti, specialmente in questi tempi di crisi economica generale e ti permette di stare al caldo senza grandi pretese, perfettamente inutile mettere un impianto a pavimento in una casa dormitorio, perchè il bilancio termico è sempre quello e lo devi lasciare acceso anche quando non ci sei, oppure il ventilconvettore che funziona con aria a ventilazione forzata, la quale crea moti convettivi di aria che a lungo andare, possono dare molto fastidio al corpo umano.

Nell'area di ventilazione naturale (radiatore), oppure forzata (ventil), si creano i classici baffi neri, dovuti alla polvere stessa che circola nell'ambiente. Volendo, esco di casa e spengo il riscaldamento, torno e riaccendo nuovamente, bastano 10 minuti ed i miei ventil/radiatori scaldano...

I ventil, vengono spesso utilizzati in presenza di grandi ambienti con soffitti alti, in quanto essendo l'aria ventilata in modo forzato, scaldano l'ambiente più velocemente, ma la mandata dell'acqua deve essere ad una temperatura maggiore rispetto ai radiatori tradizionali... Con questa tipologia di impianto, accendo la caldaia solo quando serve... Di notte, all'occorrenza spengo, ovviamente dipende anche da abitazione ad abitazione...

Se mi identifico con la domanda "b"

con l'impianto a pavimento, in teoria il risparmio c'è solo con la giusta coibentazione della casa, per farlo rendere correttamente, bisogna isolare, isolare, isolare, spendere, spendere, spendere...

Nella realtà non saprei dire quanto si possa risparmiare rispetto al tradizionale, visto che è acceso tutta la stagione, si accende ad inizio dei primi freddi e si spegne al ritorno della primavera, poi oggi è tanto di moda...

Questo tipo di riscaldamento, nasce nei paesi nordici dove c'è freddo costantemente per parecchi mesi, da noi un giorno c'è caldo e l'altro si và sottozero e con questo tipo di riscaldamento se c'è caldo devi aprire le finestre, perchè se intervieni sul termostato per abbassarlo, poi tornare alla temperatura di regime, occorrono ore...

Se ti capita per qualunque motivo una perdita, diventa difficilissimo trovare il punto esatto della perdita stessa, portando spesso alla rottura di tutta la pavimentazione... Se ho molto freddo perchè non mi sento bene o perchè ho più freddo del solito, con questo tipo di riscaldamento non posso permettermi di avere nel giro di pochi minuti un sensibile aumento della temperatura nell'ambiente ove richiesto...

Nel bagno è preferibile inserire un termoarredo collegato all'impianto ad alta temperatura, per apportare quell'apporto calorico aggiuntivo che ci serve quando siamo senza abiti, volendo lo si può collegare alla bassa temperatura, ma ciò implica un surdimensionamento del radiatore quindi porta via molto più spazio ed i costi aumentano...

Non si hanno movimenti di polvere, in quanto non esiste moto convettivo...

Nell'area delle finestre non ci sono più i radiatori che portano via spazio utile all'ambiente, in questo caso si ha più spazio fruibile, quindi diventa anche un valore aggiunto per l'immobile...

Se cambi aria nelle stanze, non puoi permetterti di tenerle aperte a lungo, altrimenti per far tornare a regime la temperatura, ci vogliono alcune ore, in quanto hai fatto raffreddare pareti e pavimento...

Se devo cambiare una piastrella, basta un errore per fare danni letali all'impianto sottostante...

Può essere utilizzato anche per il raffrescamento, ma in questa modalità, occorre deumidificare l'ambiente con un impianto cosatoso ed ingombrante, per cui consiglio l'utilizzo dello split, che risulta essere meno bello ma molto meno costoso.

In conclusione , da quanto si evince a livello economico realizzativo, l'impianto tradizionale costa molto meno di quello radiante a pavimento, mentre se vogliamo considerare il confort di vivibilità, un senso di calore piacevole e più sano per il nostro corpo, volendo può diventare un impianto di raffrescamento (leggi sopra), il riscaldamento a pavimento vince inequivocabilmente.

Vi ricordo che per risparmiare, la caldaia deve rimenere spenta il più possibile, per fare ciò, bisogna isolare bene la casa, altrimenti non c'è caldaia che tenga...

Il nostro è un parere lato utente non da operatore del settore, magari non del tutto condivisibile, ma del tutto personale...


Il TERMOTECNICO - Chi è e quali sono le sue competenze.
Il termotecnico è il professionista abilitato che redige la relazione di calcolo sugli isolamenti e sugli impianti, da depositarsi in Comune prima dell'inizio dei lavori.

La normativa in materia richiede infatti che le dispersioni dell'involucro riscaldato non superino un determinato valore, gli impianti siano efficienti e parte dell'energia utilizzata sia prodotta da fonti rinnovabili.

Il committente in fase di progetto dovrebbe incontralo più volte assieme al progettista e farsi stimare quanto consumerà l'edificio in un anno per ogni mq riscaldato.

Conoscere in anticipo come verrà qualificato l'edificio è importante per tutti e stimola al miglioramento, sfruttando gli incentivi.

La Certificazione Energetica riporterà appunto l'indice di cui sopra e andrebbe redatta a lavori ultimati da
una figura indipendente, non ancora definita, ma che potrà in futuro qualificarsi come:"CERTIFICATORE ENERGETICO".

In attesa va depositatato l'Attestato di Qualificazione Energetica a firma del DL (supportato dal termotecnico)


LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA DELL'EDIFICIO"

"Gli edifici esistenti sono soggetti all'obbligo della certificazione energetica, secondo la seguente gradualità temporale":


a) a decorrere dal 1° settembre 2007, per tutti gli edifici, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell'intero immobile.

Qualora l'intero edificio oggetto di compravendita sia costituito da più unità abitative servite da impianti termici
autonomi, è previsto l'obbligo della certificazione energetica di ciascuna unità;


b) a decorrere dal 1° settembre 2007 ed entro il 1° luglio 2009, nel caso di edifici di proprietà pubblica o adibiti ad uso pubblico, la cui superficie utile superi i 1000 m2;


c) a decorrere dal 1° settembre 2007, l'attestato di certificazione energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare interessata è necessario per accedere agli incentivi ed alle agevolazioni di qualsiasi natura, sia come sgravi fiscali o contributi a carico di fondi pubblici o della generalità degli utenti, finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche dell'unità immobiliare, dell'edificio o degli impianti.

Sono in ogni caso fatti salvi i diritti acquisiti ed illegittimo affidamento in relazione ad iniziative già formalmente avviate a realizzazione o notificate all'Amministrazione competente, per le quali non necessita il preventivo assenso o concessione da parte medesima;


d) a decorrere dal 1° gennaio 2008, nel caso di contratti "servizio energia", nuovi o rinnovati, relativi ad edifici pubblici o privati;


e) a decorrere dal 1° luglio 2009, nel caso di trasferimento a titolo oneroso delle singole unità immobiliari;


f) a decorrere dal 1° luglio 2010, nel caso di locazione dell'intero edificio o della singola unità immobiliare.

Nel caso di trasferimento a titolo oneroso di interi immobili o singole unità immobiliari, l'attestato di certificazione energetica deve essere allegato, in originale o in copia autenticata, all'atto di trasferimento a titolo oneroso.
Nel caso di locazione di interi immobili o singole unità immobiliari già dotati di attestato di certificazione energetica, l'attestato stesso deve essere consegnato dal proprietario al conduttore, in copia dichiarata conforme all'originale in suo possesso.

A partire dal 1° luglio 2010, nel caso di locazione di interi immobili o singole unità immobiliari, l'attestato di certificazione energetica deve essere obbligatoriamente consegnato dal proprietario al conduttore, in copia dichiarata conforme all'originale in suo possesso."

CERTIFICATORE ENERGETICO - Chi è e quali sono le sue competenze.
Il certificatore energetico, è la nuova figura professionale indipendente, ancora da istituire a livello nazionale, abilitata ad eseguire, a lavori ultimati, la certificazione energetica dell'edificio, determinando cioè l'indice di prestazione energetica (kWh/mq/anno) secondo una metodologia da definire.

Tale indice collocherà l'edificio in una classe energetica che consentirà a chiunque di comprendere i consumi e quindi il reale valore.

Quindi per avere i risultati sperati, il contributo del termotecnico è indispensabile soprattutto nella fase progettuale.

Una sottovalutazione può collocare l'edificio in classe inferiore con conseguente perdita economica in caso di vendita.

LE CERTIFICAZIONI ED I COLLAUDI OBBLIGATORI
Per la ristrutturazione ad un ingegnere incaricato per la certificazione energetica e le pratiche per la detrazione del 55% e ad un commercialista per le detrazioni del 36%, tutto prima dell'inizio dei lavori.

All'apprestarsi della conclusione dei lavori, è bene organizzarsi nel richiedere gli allacci delle varie utenze, perchè spesso sono richieste delle opere edili che devono essere svolte dall'impresa esecutrice (un tratto di elettrodotto, per esempio, è sempre di competenza del committente: l'ENEL arriva solo fino ad un certo punto, cosi come TELECOM).

Ad opere concluse, si può far eseguire il collaudo finale (per opere di medio-grande entità il collaudatore è un altra figura professionale, esterna a tutte le altre già intervenute), che accerterà che le opere sono state realizzate conformemente al progetto.

In questa fase è essenziale che voi, come committenti, siate presenti (il collaudo di opere modeste non dura più di una mattinata): è in questa fase infatti che potete far emergere degli appunti sulla non corretta esecuzione di alcune opere che, se accertato dal collaudatore, sono situazioni che passano agli atti (il collaudatore redige un verbale di collaudo) e che quindi, diventano testimonianze per eventuali controversie legali.

Una volta che l'opera è stata collaudata, si può chiedere l'emissione del certificato di abitabilità, sempre presso gli uffici dell'amministrazione comunale.


LINEE GENERALI ED INDICAZIONI FONDAMENTALI
Evitate di comprare, per costruirvi sopra, terreni usucapiti, terreni che possono essere presto oggetto di vincolo ambientale, terreni che hanno avuto a che fare con i vari condoni edilizi. Ovviamente è bene far controllare che il terreno non abbia problemi idro-geologici, che non vi siano mire speculative di qualche spregiudicato amministratore locale.

Da cosa si evince se un terreno ha qualche possibile problema?
Il costo, in genere più basso della media di mercato degli altri terreni edificabili del circondario.

Analizzate molto attentamente anche le situazioni del comprare "sul cemento" e, soprattutto, di comprare edifici in via di ultimazione che stanno avendo problemi con la legittimità della licenza edilizia (vedasi la recente, triste vicenda de "le terrazze del presidente" qui a Roma, in cui ci sono indagati anche dipendenti interni dell'ufficio condono edilizio). Fate supervisionare bene tutte le carte ad un vostro tecnico di fiducia prima di procedere all'acquisto.

Errori di costruzione
Imprevisti costruttivi (ad esempio nelle ristrutturazioni sai quello che vedi, ma non sai mai cosa troverai sotto)...
Ritardi per imprevisti meteo, oppure legali.

da archibagno.it